E só sabe isso quem bem conhece a legislação
No mercado imobiliário, aplica-se a máxima de que “um terrreno vale o quanto nele se pode construir”. Potencial construtivo, por óbvio, é sinônimo de monetização.
E onde está dito o que se pode ou não construir no imóvel? Na Lei. Ou melhor, nas Leis. Podem incidir atos normativos de várias ordens em um caso concreto. Se for imóvel rural, entra em cena o “Código Florestal” (Lei n. 12.651/2012). Se for terreno no Bioma Mata Atlântica, aplica-se a Lei n. 11.428/2006, que trata do Bioma. E soma-se a tudo isso, ainda, os Planos Diretores e Leis de Uso Ocupação do Solo municipais.
Dito isso, se (i) é a Lei que diz o quanto se pode construir e (ii) uma área vale o quanto pode se construir nela, logicamente: só sabe de fato o quanto vale um imóvel quem conhece bem a Lei.
E mais. No Brasil, para conhecer bem a Lei, não basta dominar o conteúdo do seu texto. É preciso também estar sintonizado em relação às decisões dos Tribunais sobre os dispositivos legais.
Uma questão relevante e recente que prova a importância do que se está dizendo é a seguinte: você que é proprietário de imóvel rural, sabe se o julgamento do STF quanto à constitucionalidade do Código Florestal influencia em algo quanto ao potencial construtivo de sua área?
A resposta é: pode influenciar bastante sim. Um exemplo é que, com o julgamento no STF, decisões de Tribunal de Justiça[1] passaram a consagrar a possibilidade de utilização de APP para a delimitação de Reserva Legal, nos termos do art. 15 da Lei n. 12.651/2012; possibilidade esta não prevista no Código Florestal anterior (Lei n. 4.771/1965).
Então, o bom conhecedor da legislação ambiental e das últimas palavras dadas pelos Tribunais sobre o tema, ao se deparar com um imóvel em que ainda não se computa as APPs para fins de Reserva Legal (e que no caso específico o cômputo seja de interesse do proprietário para maximizar o potencial construtivo), pode requerer ao órgão competente que seja considerada a sobreposição.
Em síntese, como tudo na vida, no direito da construção também não é diferente: quem conhece a fundo a matéria e está atualizado pode propor medidas e soluções que não seriam possíveis sem o estudo e conhecimento prévios. Conheça, planeje, execute e faça bem feito.
[1] MEIO AMBIENTE – APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA (TAC) – Sentença que julgou improcedentes os embargos, afastando a aplicação do Novo Código Florestal ao compromisso de ajustamento de conduta celebrado sob a égide do antigo diploma ambiental (Lei 4.771/65) – OBRIGAÇÃO DE INSTITUIÇÃO DA ÁREA DE RESERVA LEGAL –– A Lei nº 12.651/2012 manteve a necessidade de instituição de área de reserva legal – Possibilidade de cômputo da área de preservação permanente no cálculo da área de reserva legal instituída no imóvel – Constitucionalidade do art. 15 da Lei 12.651/2012 declarada pelo C. STF em ação objetiva – Norma cogente – Aplicabilidade imediata, mesmo em relação ao TAC firmado sob a égide do diploma anterior – Necessidade de adequação das obrigações estabelecidas no TAC às disposições trazidas pelo atual Código Florestal – Elementos constantes dos autos insuficientes para aferir o efetivo descumprimento dos termos do TAC e a própria extensão das obrigações – SENTENÇA ANULADA, para proceder a novo julgamento do feito à luz da adequação do compromisso de conduta às disposições da Lei 12.651/2012, após a produção de prova pericial e/ou documental – RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 0000558-32.2017.8.26.0048; Relator (a): Luis Fernando Nishi; Órgão Julgador: 2ª Câmara Reservada ao Meio Ambiente; Foro de Atibaia – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/10/2018; Data de Registro: 30/10/2018 – sem destaques no original)
Por: Nelson Tonon
Publicado dia 30/03/2020
